Готовы навести порядок
в вашей УК?
Покажем систему по видеосвязи — 30 минут, без обязательств.
Лицензия управляющей компании — не бумага, которую получили один раз и забыли. Жилищный кодекс позволяет исключать из реестра отдельные дома, а при потере значительной части домов — ставить вопрос об аннулировании лицензии. Разберём, как устроен реестр лицензий, какие нарушения ведут к лишению домов и как выстроить работу, чтобы до этого не дошло.
Управлять многоквартирными домами УК может только на основании лицензии (глава 19 ЖК РФ). Лицензию выдаёт орган жилищного надзора субъекта РФ по решению лицензионной комиссии. Но важна не только сама лицензия: каждый дом, которым управляет УК, должен быть внесён в реестр лицензий субъекта.
Реестр — это перечень: какая компания каким домом управляет. Сведения о новых и прекращённых договорах управления УК сама размещает в ГИС ЖКХ и направляет в жилищную инспекцию (ст. 198 ЖК РФ). Нет дома в реестре — нет права управлять им, в том числе выставлять платёжки.
Даёт право заниматься управлением МКД. Требования к лицензиату установлены ЖК РФ и Положением о лицензировании (постановление Правительства РФ № 1110).
Руководитель УК (или ИП) должен иметь квалификационный аттестат. Его аннулирование создаёт для компании серьёзные проблемы.
Содержит перечень домов под управлением каждой УК. Изменения вносит инспекция по заявлению лицензиата.
Дом может быть исключён из реестра не только при смене УК, но и за нарушения — об этом ниже.
Обычная причина ухода дома — собственники на общем собрании выбрали другую УК или другой способ управления. Но статья 198 ЖК РФ называет и «штрафные» основания, когда дом исключают из-за нарушений самой УК:
У собственников есть шанс сохранить УК: в течение двух месяцев после надлежащего информирования они могут на общем собрании решить продолжить управление этой компанией (ч. 7 ст. 198). Но рассчитывать на это при конфликте с домом не стоит.
Лишение лицензии (аннулирование) происходит по решению суда на основании заявления органа жилищного надзора, который действует по решению лицензионной комиссии (ст. 199 ЖК РФ). Основание — потеря «по вине» УК домов, площадь которых составляет 15% и более от площади всех домов, которыми компания управляла в течение календарного года.
Потеря даже одного дома за неисполнение предписаний — это потеря выручки и сигнал собственникам других домов.
Для небольшой УК с несколькими домами это может быть всего один крупный дом.
Управляющие компании, лишённые лицензии, и исключённые дома видны в открытых реестрах в ГИС ЖКХ — эту историю увидят и жители, и потенциальные заказчики.
По каждому предписанию: дом, нарушение, срок, ответственный, статус. Сроки — в календарь руководителя с напоминанием минимум за неделю.
Исполнили — сразу направьте в инспекцию уведомление с актом и фото. Не ждите, пока инспектор придёт сам.
Если по дому уже есть штраф за неисполнение предписания, это дом под особым контролем: следующий штраф может стоить дома.
Повторяющиеся проблемы — кровля, подвалы, вентиляция — включайте в план текущего ремонта, а не латайте по каждому обращению.
Обеспечивайте доступ к домам и документам. Противодействие проверкам само по себе может стать основанием для исключения домов.
Проверяйте, что все дома и договоры в ГИС ЖКХ и реестре отражены верно. Ошибка в сведениях может обернуться спором о праве управлять домом.
Подробно о штрафах и подготовке к проверкам — в статье о штрафах ГЖИ для управляющих компаний.
В «Управленец 2.0» работы по предписаниям и плановые работы можно вести задачами со сроком и закрывать фотоотчётом до и после: директор видит, что сделано, принимает или возвращает работу с комментарием, а история по дому хранится и выгружается в Excel для инспекции.
Дома из реестра исключают не за одну ошибку, а за повторяющиеся: неисполненные предписания, грубые нарушения подряд, игнорирование инспекции. Если у УК есть порядок — каждое предписание на контроле, каждая работа подтверждена, каждое обращение жителя зарегистрировано, — риск потерять дом за нарушения становится минимальным.
Помимо выбора собственниками другой УК — за два и более наказания за неисполнение предписания по дому в течение 12 месяцев со дня его выдачи, за повторное грубое нарушение лицензионных требований, за противодействие проверкам и при банкротстве УК (ст. 198 ЖК РФ).
Лицензию аннулирует суд по заявлению органа жилищного надзора на основании решения лицензионной комиссии, если из реестра по основаниям ст. 198 исключены дома площадью 15% и более от всех домов УК (ст. 199 ЖК РФ).
Да, если собственники в течение двух месяцев после информирования примут на общем собрании решение продолжить управление этой УК и направят протокол в орган жилищного надзора (ч. 7 ст. 198 ЖК РФ).
Реестры лицензий и сведения о домах под управлением УК доступны в ГИС ЖКХ, также региональные инспекции публикуют их на своих сайтах.
Какие статьи КоАП применяет жилищная инспекция, почему предписание опаснее штрафа и какие документы держать готовыми.
Читать →Покажем систему по видеосвязи — 30 минут, без обязательств.
Написать в MAX