Готовы навести порядок
в вашей УК?
Покажем систему по видеосвязи — 30 минут, без обязательств.
Главная → Блог → Контроль подрядчиков
Контроль работы подрядчиков — слабое место многих УК: уборку отдали клининговой компании, лифты — специализированной организации, и кажется, что вопрос закрыт. Но жалобы жителей и вопросы ГЖИ всё равно приходят в управляющую компанию. Разберём, как выстроить систему контроля подрядчиков, чтобы узнавать о проблемах раньше жителей.
Часть 2.3 статьи 161 ЖК РФ: управляющая организация несёт ответственность перед собственниками за оказание всех услуг и выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества. Неважно, кто фактически моет подъезд или обслуживает лифт — для жителей и инспектора исполнитель один: УК.
Поэтому передача работ подрядчику не снимает задачу контроля, а меняет её: вместо «сделать самим» — «проверить, что сделано, и иметь доказательства».
Контроль начинается не с проверки, а с договора. Если в нём нет измеримых требований, проверять не по чему.
По каждому дому: какие работы, кто подрядчик, периодичность, чем подтверждается. Это ваш эталон для проверки.
Фото после уборки, отметка о техобслуживании, акт за период. Подтверждение должно приходить без напоминаний.
Управляющий МКД или мастер раз в неделю проверяет часть объектов. Подрядчик не знает, какой дом проверят следующим.
Если по дому идут заявки «не убрано», «лифт стоит» — это прямой сигнал о качестве подрядчика.
Выполнено по плану, замечания, повторные жалобы. На этом основании — приёмка, снижение оплаты или смена подрядчика.
| Направление | Что требует норматив | Как проверять |
|---|---|---|
| Уборка подъездов | Состав работ — п. 23 минимального перечня (ПП № 290), периодичность — договор управления | Фото после уборки, выборочный осмотр, заявки жителей |
| Лифты | Правила безопасного использования и содержания лифтов (ПП № 1744 от 20.10.2023) | Журнал техобслуживания, сроки освидетельствования, время простоя |
| Контейнерные площадки | Содержание мест накопления ТКО — п. 26(1) минимального перечня | Фото площадки, заявки о переполнении |
| Аварийно-диспетчерское обслуживание | Раздел IV Правил № 416; АДС можно организовать по договору со специализированной организацией (п. 9) | Время ответа, сроки локализации, журнал заявок |
Лифты. С 1 сентября 2024 года действуют Правила, утверждённые постановлением Правительства РФ от 20.10.2023 № 1744. Владелец лифта может обслуживать его сам или по договору со специализированной организацией. Ключевые точки контроля: техническое освидетельствование не реже одного раза в 12 месяцев, двусторонняя переговорная связь из кабины, диспетчерский контроль или присутствие персонала, периодичность техобслуживания по руководству по эксплуатации. Просите у подрядчика документы, а не устное «всё в порядке».
Контейнерные площадки и вывоз мусора. Вывоз твёрдых коммунальных отходов организует региональный оператор. За УК остаётся содержание мест накопления: обслуживание и очистка мусоропроводов, мусороприёмных камер, контейнерных площадок, находящихся в составе общего имущества (п. 26(1) минимального перечня). При этом сам перечень уточняет, что эти работы не включают уборку мест погрузки ТКО. Фиксируйте фото площадки — так проще разбираться, кто виноват в беспорядке.
Некачественная работа подрядчика может закончиться актом нарушения качества и уменьшением платы за содержание (Правила изменения размера платы, ПП № 491). Платит УК, а не подрядчик.
Инспектор оценивает состояние дома, а не договор с подрядчиком. Ссылка «это подрядчик не сделал» не освобождает от ответственности.
Фото с датой понятны и подрядчику, и председателю совета, и инспектору. Это снимает большую часть споров «убирали — не убирали».
Простая таблица за квартал: выполнение плана, замечания, жалобы жителей. Через полгода видно, кого продлевать, а кого менять.
Раз в квартал соберите по каждому подрядчику короткую справку: сколько работ было по плану и сколько подтверждено, сколько раз работу возвращали на доработку, сколько заявок и жалоб жителей пришлось на его зону, были ли акты нарушения качества. Обсудите цифры с подрядчиком лично и зафиксируйте договорённости письменно. Если показатели не меняются два квартала подряд — это основание пересматривать условия договора или искать другого исполнителя. Такой разговор по фактам проходит спокойнее, чем спор на эмоциях после очередной жалобы.
В «Управленце 2.0» сотрудники подрядчика могут работать через бота в MAX: получают задачи, закрывают их фотоотчётом ДО и ПОСЛЕ. Директор видит выполнение по каждому дому, принимает или возвращает работу с комментарием, а аналитика показывает скорость и качество за 7/30/90 дней.
Тот же подход работает и для своих сотрудников — см. контроль сотрудников УК без обходов и уборка подъездов: нормативы и контроль.
Управляющая компания. По ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ она отвечает перед собственниками за все услуги и работы по содержанию общего имущества.
Не реже одного раза в 12 месяцев в течение назначенного срока службы — по Правилам, утверждённым постановлением Правительства РФ № 1744.
Вывоз ТКО организует региональный оператор. УК отвечает за содержание мест накопления, входящих в общее имущество, — мусоропроводов, камер, контейнерных площадок (п. 26(1) минимального перечня по ПП № 290).
Требовать фотоотчёт после каждой уборки с датой и привязкой к дому, выборочно выезжать на объекты и сверять результаты с заявками жителей.
Где искать нормативы уборки подъездов, как составить график и как проверять уборщиц, не выезжая на каждый дом.
Читать →Покажем систему по видеосвязи — 30 минут, без обязательств.
Написать в MAX