Готовы навести порядок
в вашей УК?
Покажем систему по видеосвязи — 30 минут, без обязательств.
Главная → Блог → Общее собрание собственников
Общее собрание собственников часто срывается не из-за того, что дом против, а из-за того, что половина собственников о нём не узнала или не поняла вопросов. Итог — нет кворума, месяцы ожидания и риск, что протокол оспорят. Разберём, как управляющей компании подготовить ОСС МКД по шагам: от повестки до протокола и передачи документов в жилищную инспекцию.
Правила проведения общего собрания собственников установлены статьями 44–48 Жилищного кодекса РФ. У управляющей компании здесь три роли:
Кроме того, собственники обязаны ежегодно проводить годовое собрание — по общему правилу во втором квартале года, следующего за отчётным, если собрание не решило иначе (ч. 1 ст. 45 ЖК РФ).
| Форма | Как проходит | Когда подходит |
|---|---|---|
| Очная | Собственники собираются в одном месте и голосуют | Небольшой дом, острый вопрос, нужна живая дискуссия |
| Заочная | Собственники заполняют письменные решения (бюллетени) в установленный срок | Большой дом, вопросы понятны без обсуждения |
| Очно-заочная | Сначала встреча, потом сбор бюллетеней от тех, кто не пришёл | Самый частый практичный вариант: обсуждение плюс шанс добрать кворум |
| Заочная с использованием системы | Голосование в ГИС ЖКХ или региональной системе, сообщения приходят собственникам в Госуслуги (ст. 47.1 ЖК РФ) | Дом, где много собственников пользуются Госуслугами |
С 1 марта 2025 года электронное ОСС проводится в ГИС ЖКХ или региональной государственной системе — выбирать «любую другую платформу» собственники больше не могут (изменения внесены Федеральным законом № 463-ФЗ). Мессенджер, домовой чат или опрос в боте собранием не являются.
Каждый вопрос — так, чтобы на него можно было ответить «за», «против» или «воздержался». Плохо: «Обсуждение благоустройства». Хорошо: «Утвердить установку шлагбаума на въезде во двор стоимостью [сумма] за счёт средств собственников».
Актуальные ФИО, номера помещений, площади, доли. Ошибки в реестре — главная причина неверного подсчёта кворума.
Сметы, коммерческие предложения, проект договора — то, с чем собственники должны ознакомиться. В сообщении нужно указать, где и как это сделать.
Не позднее чем за 10 дней до даты собрания (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ): заказным письмом, под роспись, через ГИС ЖКХ или размещением в помещении дома, если такой способ ранее утвердило общее собрание.
Регистрируйте участников, выдавайте бюллетени, следите за сроком приёма решений.
Протокол оформляется по требованиям приказа Минстроя России от 28.01.2019 № 44/пр. Итоги доводятся до собственников, подлинники уходят в ГЖИ.
Собрание правомочно, если в нём приняли участие собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ). Голоса считаются пропорционально площади помещений, а не по числу людей или квартир. Для отдельных вопросов закон требует большего: например, решения о капитальном ремонте и размере взноса на капремонт принимаются не менее чем двумя третями голосов от общего числа (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Оформляется по приказу Минстроя № 44/пр: реквизиты, сведения о кворуме, повестка, итоги по каждому вопросу, обязательные приложения (реестр собственников, сообщение о собрании, решения собственников и др.).
Сообщение о принятых решениях и итогах голосования размещается в доме не позднее чем через 10 дней со дня принятия решений (ч. 3 ст. 46 ЖК РФ).
УК направляет подлинники решений и протокола в орган жилищного надзора в течение 5 дней с момента их получения (ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ). Порядок направления утверждён приказом Минстроя № 44/пр.
Решение ОСС может быть оспорено в суде собственником, если нарушен порядок проведения, а также признано ничтожным, например, при отсутствии кворума (ст. 46 ЖК РФ, ст. 181.5 ГК РФ).
Подготовительную работу удобно вести там же, где вы общаетесь с жителями. В «Управленце 2.0» можно заранее провести опрос в боте MAX, разослать новости дома и напоминания о собрании. Само ОСС проводится по правилам ЖК РФ — подробнее в разделе опросы жителей и подготовка к ОСС.
Более 50% голосов от общего числа голосов собственников (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ). Для ряда вопросов, например о капремонте, решение принимается не менее чем двумя третями голосов от общего числа.
Не позднее чем за 10 дней до даты собрания (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ) — заказным письмом, под роспись, через ГИС ЖКХ или в помещении дома, если такой способ утвердило общее собрание.
Да, ч. 7 ст. 45 ЖК РФ разрешает созвать собрание по инициативе управляющей организации. А по обращению собственников с не менее чем 10% голосов УК обязана организовать собрание в течение 45 дней.
Нет. Электронное ОСС проводится через ГИС ЖКХ или региональную государственную систему по ст. 47.1 ЖК РФ. Голосование в чате или опрос в боте — это только сбор мнений.
Подлинники решений и протокола управляющая организация направляет в орган государственного жилищного надзора в течение 5 дней с момента получения (ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ).
Полномочия совета МКД и председателя по ЖК РФ и практичная схема работы УК с советом: акты, отчёты, регулярная связь.
Читать →Покажем систему по видеосвязи — 30 минут, без обязательств.
Написать в MAX