Совет дома и председатель: как управляющей компании выстроить работу

Председатель совета дома может быть главным союзником управляющей компании, а может — главным источником жалоб в ГЖИ. Чаще всего разница не в характере человека, а в том, как УК выстроила с ним работу. Разберём, что закон поручает совету МКД, какие полномочия у председателя совета дома и как организовать взаимодействие, чтобы вопросы решались, а не копились.

Совет дома МКД: когда он избирается

Совет многоквартирного дома регулирует статья 161.1 Жилищного кодекса РФ. Собственники обязаны избрать совет, если в доме более четырёх квартир, не создано ТСЖ и дом не управляется жилищным кооперативом. Регистрировать совет нигде не нужно — достаточно решения общего собрания.

• Состав — только собственники помещений этого дома. Количество членов определяет общее собрание; если оно не решило иначе, ЖК РФ предлагает ориентироваться на число подъездов, этажей и квартир.
• Председатель — избирается общим собранием из числа членов совета.
• Срок полномочий — два года, если собрание не установило иной срок. Если вопрос о переизбрании не поставлен, полномочия продлеваются на тот же срок (ч. 10 ст. 161.1 ЖК РФ).
• Если совет не выбран — когда собственники в течение календарного года не избрали совет или решение не реализовано, орган местного самоуправления в трёхмесячный срок созывает общее собрание с этим вопросом.

Чем занимается совет дома

Совет — не надзорный орган над УК и не «второе правление». Это представители собственников, которые помогают дому принимать решения и контролировать их выполнение. По ст. 161.1 ЖК РФ совет, в частности:

• Обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников.
• Готовит предложения к собранию — о пользовании общим имуществом, о планах работ по содержанию и ремонту, об условиях договоров.
• Контролирует оказание услуг и выполнение работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества, качество коммунальных услуг.
• Представляет собственникам свои заключения по условиям проектов договоров.
• Ежегодно отчитывается о своей работе на годовом общем собрании.

Общее собрание может дополнительно наделить совет полномочиями принимать решения о текущем ремонте общего имущества. Для такого решения нужно более 50% голосов от общего числа голосов собственников (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Полномочия и обязанности председателя совета дома

Вознаграждение председателю и членам совета возможно только по решению общего собрания собственников (ч. 8.1 ст. 161.1 ЖК РФ): решение определяет условия, порядок выплаты и расчёт размера. УК может выступать посредником при сборе таких средств, если это предусмотрено решением собрания или договором управления.

Как УК выстроить работу с советом дома: по шагам

Частые конфликты и как их предотвратить

Ошибки управляющей компании в работе с председателем

• Воспринимать председателя как противника — у него та же цель: чтобы в доме всё работало.
• Договариваться устно — через полгода никто не помнит, что обещали. Короткое сообщение после встречи решает проблему.
• Принимать решения «с председателем» вместо собрания — если вопрос в компетенции ОСС, согласие председателя его не заменяет.
• Игнорировать годовой отчёт — совет отчитывается перед собранием, и ему нужны данные от УК. Подробнее — годовой отчёт УК перед собственниками.

Частые вопросы