Готовы навести порядок
в вашей УК?
Покажем систему по видеосвязи — 30 минут, без обязательств.
Главная → Блог → Осмотр общего имущества
Осмотр общего имущества МКД — основа всего содержания дома: по его итогам планируют ремонт, готовят дом к зиме и отвечают ГЖИ. При этом акты часто пишут «для галочки», а журнал заполняют задним числом. Разберём, какие осмотры требует закон, как провести сезонные осмотры по шагам и как оформить акт так, чтобы он работал на УК.
Основные нормы — в Правилах содержания общего имущества (постановление Правительства РФ № 491). Осмотр прямо назван частью содержания дома (подп. «а» п. 11): его задача — вовремя выявить несоответствие состояния имущества требованиям и угрозу безопасности людей.
По п. 13 Правил осмотры проводит тот, кто отвечает за дом при выбранном способе управления. При управлении управляющей организацией — это УК. Технические подробности, как осматривать и что фиксировать, даёт постановление Госстроя № 170 (раздел 2.1).
| Вид осмотра | Когда проводится | Что важно |
|---|---|---|
| Текущий (общий или частичный) | В сроки по технической документации на дом и его элементы | Частичный — отдельные элементы: кровля, подвал, ИТП. Рекомендуемая периодичность — в приложении № 1 к постановлению № 170 |
| Сезонный весенний | После таяния снега или окончания отопительного периода | Выявить повреждения за зиму и уточнить объёмы текущего ремонта |
| Сезонный осенний | До начала отопительного периода | Проверить готовность дома к зиме |
| Внеочередной | В течение суток после аварии, опасного природного явления, стихийного бедствия | Оценить ущерб и угрозу людям, принять срочные меры |
Сроки и виды взяты из п. 13(1) Правил № 491. Постановление № 170 дополнительно указывает, что общие осмотры проводятся два раза в год — весной и осенью, до начала отопительного сезона.
Приказом по УК: инженер, мастер участка, при необходимости — представитель подрядчика. Пригласите председателя или члена совета дома.
Кровля, чердак, фасад, подвал, инженерные системы, подъезды, придомовая территория. Чек-лист под конкретный дом, а не общий.
Ключи от чердаков, подвалов, электрощитовых. Предупредите жителей объявлением, если нужен доступ к стоякам.
Что, где, в каком объёме. Каждый дефект — с фото и привязкой к месту: «подъезд 2, 5 этаж, трещина над окном».
В тот же или на следующий день, пока всё свежо. Подписи членов комиссии.
По постановлению № 170 в течение месяца после осмотров уточняют объёмы текущего ремонта и составляют перечень мероприятий по подготовке к зиме.
По п. 14 Правил № 491 результаты осмотра оформляются актом. Акт — основание для решения о том, соответствует ли имущество требованиям, и какие меры нужны для устранения дефектов. Единой обязательной формы для всех УК нет, но содержание должно позволять понять, что и где обнаружено.
Акт фиксирует результат конкретного осмотра. Журнал показывает историю: когда смотрели, что нашли, что устранено. По п. 14 Правил № 491 техническое состояние и неисправности, выявленные при осеннем осмотре, отражаются в журнале осмотра, а постановление № 170 (п. 2.1.4) требует фиксировать результаты осмотров в журналах, паспортах и актах.
Для проверки ГЖИ журнал часто важнее отдельного акта: по нему видно, что дом осматривают регулярно, а не за неделю до проверки.
Удобнее вести отдельно по каждому дому — иначе история теряется при смене мастера или при уходе дома.
Каждый дефект должен «закрываться»: дата устранения и кто сделал. Иначе журнал превращается в список невыполненных обязанностей.
Записи, сделанные перед проверкой, легко распознать: одинаковый почерк, одна ручка, нет фото. Это подрывает доверие ко всем документам УК.
Если дефект в акте есть, а работ по нему нет, акт становится доказательством против УК при жалобе жителя.
Фото до и после — самый простой способ сделать акт убедительным. Как организовать фотоотчёты сотрудников, читайте в разделе фотоотчёты ДО и ПОСЛЕ.
В «Управленце 2.0» сезонные осмотры можно завести как плановые работы с периодичностью: задача мастеру придёт заранее, он прикрепит фото дефектов с меткой времени прямо в MAX, а история по дому и журнал выгружаются в Excel.
Осмотр ценен только тем, что после него меняется. Разнесите дефекты по трём корзинам: устранить в рамках содержания, включить в план текущего ремонта, предложить собственникам для капремонта. Первую корзину ставьте в работу сразу, вторую — в план-график ППР, третью — в предложения совету дома. Итоги осеннего осмотра сразу используйте для подготовки к отопительному сезону.
Сезонные осмотры — два раза в год: весной и осенью до начала отопительного периода (п. 13(1) Правил № 491). Текущие — в сроки по технической документации, внеочередные — в течение суток после аварии или стихийного явления.
При управлении управляющей организацией — УК (п. 13 Правил № 491). Собственников и совет дома полезно приглашать: это повышает доверие к акту.
Единой обязательной формы для УК нет. Главное — адрес, дата, состав комиссии, перечень элементов, выявленные дефекты, выводы и подписи.
Да. Правила № 491 и постановление Госстроя № 170 предусматривают фиксацию результатов осмотров в журнале. Он показывает регулярность и историю устранения дефектов.
План подготовки дома к зиме с весны до паспорта готовности: какие работы, какие документы и что проверяет комиссия.
Читать →Покажем систему по видеосвязи — 30 минут, без обязательств.
Написать в MAX